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【现状】40余房企欠缴近4万亿土地增值税 两地掀“清缴风暴”

  去年,央视报道称万科、华远等40余家房企8年欠缴土地增值税超3.8万亿元,这在当时引发了社会热议。目前,土地增值税的清缴工作也被各地放上议事日程,下半年房地产市场或掀起土地增值税“清缴风暴”。
  近日,《每日经济新闻》记者了解到,广东省地税局制定出台了《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程》(以下简称《规程》),就清算省内房企的土地增值税提出详细要求,文件已于7月1日正式实施。同时,厦门修订版的土地增值税清算办法也将于今年9月实施。
  广州某地产公司副总裁表示,新《规程》的实施,将使广东土地增值税清算政策更加完善与规范,清算效率与进度有望提高,以往用于合理避税的手段难以为继。政策对大型房企而言影响相对有限,但那些缺乏良好财务规划、依赖土地升值获利的中小型房企,将面临严重冲击。
 
  拖延清算难再续
  广东省地税局有关负责人在接受当地媒体采访时介绍,《规程》出台的目的之一,就是要解决税务机关和纳税人长期以来在土地增值税清算工作中存在的程序不清、责任不明等执法风险和涉税风险。
  对于最为敏感的拖延清算难题,《规程》提出,只要纳税人“已竣工验收(备案)的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”,或“取得清算项目最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的”,或“主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为,可能造成税款流失,经县以上地方税务局局长批准的”,三者只要符合其中一个条件,主管税务机关都可要求纳税人进行土地增值税清算。
  一直以来,我国土地增值税都存在征管不力的现象。按照此前执行的《土地增值税暂行条例》,土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象,以增值额为税基,并按照30%~60%的四级超率累进税率进行征收。按理,如此高的累进税率,土地增值税理论上应该不会低。但实际上,2012年我国土地增值税征收额只有区区2719亿元,不仅远少于土地出让收入的2.69万亿元,甚至少于契税的2874亿元。
  克而瑞研究中心分析师朱一鸣表示,土地增值税的征收包括预征和清算。预征的部分可以严格执行,操作没有难度。而清算的部分,根据以往的法规操作较难。一般情况下,主管税务机关要等到房地产开发项目全部竣工,并完成销售的85%以上才能进行清算,但由于房地产开发项目是滚动开发,从拿地、开发到竣工一般要2~3年,遇上销售不利,就要等到项目取得销售许可证满三年后才能对之进行清算。由于认定较困难,会导致征收不力,许多土地增值税的收缴也会不了了之。
  上述地产公司副总裁表示,以往开发商会选择自持部分比例的商业地产或住宅,使得项目未达到清算条件从而规避最后清算,“比如说一个项目自带的商业部分超过了20%,就算住宅产品全部卖完,只要开发商选择持有这部分商用物业不卖,就达不到清算条件。
  但如今《规程》明确规定剩余的可售建筑面积已经出租或自用的均要进行土地增值税清算,这对于试图通过自持物业规避清算的开发商将造成重大打击。”
 
  厦门加强增值税清算
  厦门地方税务局近日也发布了《厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》征求意见稿,并将于今年9月实施。
  征求意见稿较此前有所修订,其中规定纳税人开发的房地产项目符合可清算条件且主管税务机关下发清算通知书的,应当在收到清算通知书之日起90日内,到主管税务机关办理清算申报。此次厦门修订的土地增值税清算新办法中,并不涉及税率调整。
  根据征求意见稿,已竣工验收的房地产项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的等情况,可由税务机关主动要求纳税人办理清算申报。
  中国政法大学财税金融法研究所教授施正文曾表示,土地增值税政策1994年便设立,多年过后,政策本身出了一些漏洞。土地增值税实行预征清算制度,即纳税人在项目竣工结算前转让房产取得收入,如果因成本确定以及其他原因无法计算土地增值税,可先预提预征,项目全部竣工后再进行清算。不过,在实际操作中,因清算过程涉及环节太多,不少项目存在未按时进行清算问题。
  有业内人士表示,地方一直在等国家税务总局的执行细则,希望规范明确土地增值税预征和清算环节的法规政策,但因迟迟未能出台,各地酝酿根据当地情况出台细则,以弥补土地增值税征收执行中存在的政策缺口。
 
  中小房企资金链承压
  当下房企的资金链已愈发紧绷,此时加大土地增值税的清算力度,会否成为压垮房企的最后一根稻草?
  朱一鸣认为,对于开发商的潜在影响,土地增值税预征比清算的影响更大。这是因为土地增值税的预征时点在项目投资周期内,正是需要大量资金投入的时候,如果严格执行,会对企业的当期利润和现金流构成相当大的冲击。但清算环节主要发生在商品房交易环节,此时开发商正处于项目回款周期内,直接压力不是特别大。
  “即便以后严格征收,长期看对高周转低毛利企业的影响有限。”朱一鸣认为,应付土地增值税是各企业应交未交的税额,同时已经计提并预缴,根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的清算条件,各企业已经计提了土地增值税清算准备金,并对该部分土地增值税清算准备金对所得税的影响确认了递延所得税资产。从2012年企业应交土地增值税的情况来看,部分企业应交土地增值税较高,因此在未来的清算上将不存在问题。
  上述地产公司副总裁也认为,对于大多数上市房企而言,由于拥有良好的财务规划,已经通过合理的税务安排将土地增值税分摊到项目开发的每一个环节,清算环节的财务压力并不大,加上这些公司已经作出足够的计提,这次收紧对于主流房企的影响相当有限。
  “此外,土地增值税征收额度与地价成本有直接关系,不少中小型房企由于倾向于采用‘低周转、慢开发、高毛利’战略,拿地较早地价成本较低,征收力度自然更强,如果没有合理的财务规划,一旦严格清算要么项目亏损,要么直接拖垮企业。”上述人士说。
  但本次清算执行力度多大仍不得而知。朱一鸣坦言,土地增值税处于尴尬境地——不能不征,否则就缺少了一个房地产调控的有效手段;但如果严格征收,势必加重企业负担,对行业发展不利,对房价抑制会起到适得其反的效果,因此地方政府的态度一直相当审慎。