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【市场】2017年房地产市场“清淡”开局 全年成交或量跌价稳

  春节假期推盘减少、市场观望情绪转浓、政策信号持续释放,多种因素合力致鸡年楼市清淡起步。业界普遍认为,在经历2016年房地产大周期过度透支市场购买力后,今年房地产市场成交量将告别高增长,回归平稳水平。考虑到房地产业在国民经济扮演的“稳增长”重要作用,房价或将高位盘整趋稳,而不是大跌,而如何防住风险、抑住泡沫也考验地方政府的调控能力。
  投资投机受抑楼市开局遇冷
  公开信息显示,今年春节期间,南京、杭州、苏州等地新房成交量纷纷萎缩,大多下跌至个位数,为近三年同期的最低值。其中,南京市住宅认购量共31套,成交量为1套。认购量与去年春节假期的52套相比,下跌近四成。上海新建商品住宅成交949平方米,比猴年春节期间减少71.1%,是2011年以来成交量最低的。
  春节假期成交萎缩是今年房地产市场开局“遇冷”的典型写照。深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示,1月,深圳市一手住宅成交量下滑明显,共成交1652套,环比下降23.6%。作为楼市风向标的一线城市和热点二线城市成交量呈现普降态势。北京楼市新建纯商品住宅仅签约2477套,二手住宅的签约量也下滑到了12860套,环比分别下降23.8%和28.9%;广州住宅网签6823套,同比下降12.63%,环比下降42.32%;厦门一手住宅成交413套,环比下降45.23%;合肥九区一手住宅成交1384套,环比下降近五成,同比下降超过80%;杭州成交新房8502套,环比下降约33%。
  伴随成交量的萎缩,一些热点城市的房价有所松动。1月份,深圳房价继续回落,成交均价54931元/平方米,环比下降0.03%;广州成交均价16970元/平方米,环比微跌0.61%。
  值得一提的是,刚需入市是1月楼市成交量的主力。深圳1月90平方米以下中小户型成交量为1172套,占总成交量的71%。上海1月均为外环以外刚需或者首次改善置业产品,成交区域为金山、青浦等外环以外远郊,成交均价都在4万元/平方米以内,而去年同期有24个项目有交易,并且结构也较为齐全,除了刚需改善外,还有一些单价超过10万元/平方米的高价房。
  多家市场研究机构认为,这表明刚需和首套置业比例大幅提高,投资投机行为得到进一步抑制。
  政策调控“初战告捷”市场观望情绪转浓
  业内人士表示,主要有三大原因造成鸡年楼市惨淡经营:一是春节假期为传统的楼市销售淡季,市民更多地忙于走亲访友或者出游;二是2016年楼市过于火爆,透支了部分市场购买力,鸡年春节前后推盘量明显减少;三是今年以来楼市热度骤降,不少准购房者因热点城市未来房价走势不明朗而处于观望中。
  中原地产分析师张大伟认为,整体来看,相比2016年春节的政策刺激,2017年春节前后,市场处于政策重压下的平稳期。1月公布的2016年数据也显示,从去年10月开始,市场的亢奋已在各地的调控之下逐渐退烧,多项指标同比涨幅已有收窄。
  实际上,在中央“防风险、挤泡沫”的主基调下,去年9月份以来,全国20余个热点城市密集出台调控措施,去年第四季度市场热度骤降,部分三线四线城市也相继加入调控行列。楼市开局遇冷也是政策调控“初战告捷”的结果。此外,今年1月各地陆续召开的地方两会也透露出“房子是用来住而不是用来炒”的信号。确保今年房价环比不增长更成为多个城市主政官员当众许下的“承诺”。
  和去年下半年相比,一些买房人的心态相当平稳,并不着急出手,观望成了市场主流。打算在广州越秀区杨箕村购买学区房的杨小姐表示纠结,她看中的几套学区房楼龄超过30年,单价却高达每平方米6万元人民币。“我不知道该不该出手。调控当前,买了担心跌,不买又害怕涨。”她说,打算等今年全国两会后再看看风向。
  未来成交量或继续萎缩房价高位趋稳而非“降”
  市场人士预计,展望2017年,热点城市楼市冷清趋势可能会延续一段时间。
  张大伟认为,楼市持续调控是2017年的主要方向,大部分城市的新房市场和二手房市场成交将低位徘徊。中原报价指数显示,前期房价涨幅较高的城市回调压力倍增,中原经理指数也显示专业经纪人对后市态度较为冷静审慎。整体来看,全国住宅成交量将告别高增长,回到相对平稳水平。
  眼下,中国的货币政策正从稳健略偏宽松向“稳健中性”转变。春节假期结束后第一个工作日,央行上调了逆回购利率和SLF(常备借贷便利)利率,而在春节放假前,MLF(中期借贷便利)利率也已上调。业界普遍认为,此举提高了银行放贷的资金成本,进而会影响按揭贷款利率,这是对房地产调控的进一步“加码”。
  第一太平戴维斯、伟业我爱我家集团市场研究院等市场机构认为,在信贷成本提高、限价政策趋严、监管执行力度严格、自住型商品房未来供应有望增加等因素作用下,房地产市场降温预期进一步明确,交易量将继续萎缩。
  “随着前期调控政策的持续消化,一些热点城市房价已趋稳定。”厦门大学管理学院教授戴亦一表示,今年房地产市场调控风向仍将以打击投机、引导合理住房需求为调控的重中之重。受开发周期的影响,厦门目前土地供应仍有局限性,供需矛盾下,未来房价或将出现高位趋稳的态势。
  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,2017年去库存战略将继续,尤其是三四线城市仍会强化政策导向。对于一二线城市尤其是一些热点城市来说,库存规模不足。因此,从抑制房价、满足基本住房需求等角度看,仍需积极通过加大供地、疏解城市人口、加大保障房供应等方式来解决。
  在交行首席经济学家连平等专家看来,楼市调控目的为“稳”而非“降”,不会达到让房价下降的程度。倘若房地产投资下降将进一步拖累制造业投资下降,从这个角度讲,2017年房价一定要非常稳定,政府需要精准控制房价上涨。