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【资讯】热销下的房地产市场:投资增速创两年来新高

  虽然楼市调控重拳施压,但在市场惯性下,一季度房地产市场各项数据仍然十分亮眼。
  4月17日,国家统计局发布的数据显示,今年1-3月,全国房地产开发投资19292亿元,同比名义增长9.1%,增速创最近两年来的新高。同样在供应端,房地产企业土地购置面积增速连续两月保持正增长。
  在需求端,房地产销售增速虽将至近一年来的低点,但绝对规模仍然创下同期的新高。
  这一轮楼市调控正式始于去年9月,从今年3月17日开始,北京领衔了楼市调控加码。截至目前,调控政策覆盖了几乎全部热点区域,以及周边的三四线城市,力度和范围都堪称空前。一季度楼市数据大幅走高,既是去年市场惯性的延续,又反映出楼市调控加码的必要性。
  分析人士指出,一季度GDP同比增长6.9%,说明良好的经济开局将给楼市调控带来空间。未来楼市调控进程仍将继续,投资、销售等指标都将不可避免地受到影响。正如国家统计局新闻发言人毛盛勇所言,这些影响”可能在4月份乃至以后陆续有所显现。
  房地产投资增速创两年新高
  国家统计局发布的数据显示,1-3月份,商品房销售面积29035万平方米,同比增长19.5%。商品房销售额23182亿元,增长25.1%。两者的增速均创下最近13个月以来的新低。
  但从绝对值上看,今年一季度的商品房销售面积和销售金额均创下历史同期的新高。按照多数机构的观点,这是由于去年房地产销售十分旺盛,其热度又延续到今年年初所致。
  销售规模攀高,带动多项数据同步升温。今年一季度,房地产开发企业到位资金35666亿元,同比增长11.5%,增速比1-2月份大幅提高4.5个百分点。
  供应端的数据更为亮眼。一季度全国房地产开发投资19292亿元,同比名义增长9.1%,增速创下最近24个月来的新高。其中,东部和中部地区的房地产投资增速均有所扩大,西部地区则出现回落。
  毛盛勇对此的解读为,一是今年一季度商品房销售面积同比增长19.5%,尽管在去年的高位上有所回落,但速度仍然不低,企业仍有投资方面的动力。二是从房地产企业到位资金的情况来看,一季度增长速度“还不错”。
  在土地供应方面,一季度房地产开发企业土地购置面积3782万平方米,同比增长5.7%,增速连续两个月为正。土地成交价款1359亿元,增长16.7%,增速提高4个百分点。有分析认为,随着供地热潮的持续,未来土地交易数据可能进一步提高。
  不难看出,一季度房地产市场仍然呈现出供需两旺的态势。3月份,房地产开发景气指数也达到101.13,比2月份提高0.37点,并创下最近一年多来的新高。
  本轮大规模房地产调控始于去年9月末,20多个热点城市密集出台调控措施,此后,调控政策不断加码并扩围。今年3月17日,北京又领衔了新一轮的调控深化,目前楼市调控已扩展至部分三四线城市,很多城市的调控力度堪称“史上最严”。
  不断加码的调控措施已经造成销售增速的连续下滑,但从数据来看,其对投资端的影响似乎并不明显。且由于3月70城市房价数据尚未出炉,亦难以估算对房价的最新影响。
  按照毛盛勇的说法,“因为新一轮调控措施是3月17日以后陆陆续续出台的,对于整个经济,包括对房价,还有其他房地产方面指标的影响,有可能在4月份乃至以后陆续有所显现。”
  投资增速不会“速降”
  从近期部分城市不断加码楼市调控的动作来看,调控非但不会停止,甚至可能进一步深化。国家统计局同日发布的宏观经济数据显示,今年一季度,全国GDP增长6.9%,比去年全年的6.7%有所回升。
  中原地产首席分析师张大伟指出,“良好的经济开局,给了楼市调控比较宽裕的空间。”他认为,这也是从3月开始全国超过40个城市启动房地产新一轮调控的重要原因。
  这些调控措施,将可能继续给销售端带来压力。
  从区域市场来看,今年第一季度,东部地区商品房销售额14600亿元,同比增长18.7%,增速提高3个百分点。相比之下,中西部的商品房销售额增速均出现下降。这反映出东部地区仍是近期楼市的热点所在。
  张大伟向21世纪经济报道记者指出,由于东部恰恰也是楼市调控的重点区域,预计该区域的市场将在调控的重压下进一步降温,并影响到商品房销售额。
  与此同时,去年的楼市成交旺季出现在第二季度,因基数较大,将可能加剧未来销售数据的下调幅度。
  相比之下,投资端受到的影响很难预估。毛盛勇表示,“下一阶段房地产成交面积、增长速度有所放缓的可能性比较大。这样可能会在一定程度上影响企业投资的积极性。”另一方面,一些热点城市有计划地加大了土地的供应,有利于推动房地产投资的增加。
  因此,毛盛勇谨慎地表示,“房地产投资下一步增速还需要继续观察。”
  但不少机构的观点较为乐观。上海易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,“利好面源于各地土地出让规模会继续加大,所以二季度依然会是一个相对明显的投资集中的阶段。”
  他认为,从开发投资的增幅来看,估计二季度会保持在8%左右的水平,即维持相对高位的态势。
  张大伟也指出,投资指标在很大程度上取决于新开工面积。若新开工面积增大,企业进行追加投资的规模也将提高,房地产投资相应出现增长。按照国家统计局的数据,一季度房地产开发企业房屋新开工面积31560万平方米,增长11.6%,增速提高1.2个百分点。
  与此同时,68810万平方米的商品房待售面积,已将至最近17个月来的最低值。在张大伟看来,库存的减少,同样意味着投资的推进和开发节奏的加快,因此“二季度房地产投资增速仍将维持高位”。但他指出,到下半年,这一数据的增速将会逐渐下调。