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【资讯】房企踏入“禁地”: 三四线楼市的机会考量

  度过火热的2016年,在今年这个被行业普遍看做是”小年“的关口,房企将如何打响新一轮军备竞赛?
  在一二线城市拿地难的环境下,对三四线城市的价值挖掘和判断成为房企从去年以来探索的课题,但整体而言,房企依旧更加倾向于多在热点城市布局。这也对他们的资金状况、融资能力和盈利能力带来巨大考验,捕捉新的利润来源成为重要能力。
  2017年,行业马太效应加剧环境下,中小型房企的战略判断也将决定整体格局变化。(编辑:骆轶琪)
 
  解码2017:房企新一轮军备赛
  21世纪经济报道记者查阅年报发现,大部分全国化房企仍然表现出对城镇化前景的看好,以及由此带来的一二线城市机会。在适度向三四线扩围的同时,2017年,一二线城市仍将是大部分企业的业绩重心。
  ”在中央及地方政策指引下,2017年,热点城市房地产市场成交量涨幅或将收窄,但成交价格仍可能维持在较高水平;三、四线城市将从鼓励性政策及热点城市外溢效应中获益,有望缓解去化压力。“今年3月2日,中骏置业发布2016年年报,并对今年市场做出如上展望。
  一个月后的4月11日,中骏置业拿下徐州铜山区一宗25万平方米的土地,首次进军徐州——正是年报中提及的三线城市。
  2016年,多数房企录得销售规模大幅增长,一二线城市贡献了主要业绩。这与热点区域楼市大幅增长的现实密不可分。
  从去年四季度开始,热点城市调控大幅加码,中西部核心城市,以及核心区域周边的三四线城市”接力“升温。即便楼市调控的范围扩大、力度增强,三四线市场的前景仍被普遍看好。今年以来,将区域布局向三四线城市延伸的企业不在少数。
  曾因库存规模过大而被视为”禁地“的广大三四线市场,如今再度成为行业焦点。但这些市场究竟能在多大程度上助力企业的规模,市场的回暖是否具有可持续性,市场潜在容量是否值得持续投入,都将是企业需要考量的因素。
 
  挺进三四线
  由于战略选择和发展历史的不同,房地产企业的区域布局有明显差别。但对于大多数全国化布局的企业来说,一二线城市贡献了主要业绩。
  年报显示,在恒 大2016年的销售额中,一二线城市的贡献占比67.4%;碧桂园在国内市场中,有59%的销售额来自一二线城市;中骏置业的业绩中,一二线城市份额占到65.8%。区域布局高度聚焦的旭辉,这一比例高达98.2%。
  当年的新增土地储备,也表现出类似特征。如万科在去年新增了173个项目,有88.3%位于一二线城市。恒 大则有59.6%的新增土地位于这一区域。中骏在一二线城市中的拿地支出,占拿地总支出的比重为79.6%。
  分析人士认为,这与本轮楼市的层级式升温特征有关。
  2015年末,在连续降息和”3·30新政“、”9·30新政“的叠加作用下,一线城市率先升温,但深圳、上海很快因房价上涨过快而出台调控措施。2016年初,南京、苏州、厦门、合肥等”强二线城市“接力升温,并带动市场热点向郑州、武汉等中西部核心城市蔓延,热点区域周边的大型城市天津、福州、杭州也同步回暖。直到9月末10月初,超过20个热点城市出台调控政策,房地产热潮终于在四季度被遏制。但就全年来看,上述一二线热点城市仍贡献了绝大部分的销售额。
  到2017年,情况开始发生变化。
  年初,热点楼市又有升温迹象,并蔓延至周边区域。以北京的”3·17新政“为代表,楼市调控政策进一步加码并扩围。
  根据中信建投的统计,自2016年至2017年4月初,全国共有37个城市出台调控政策。其中,11个城市出台一轮政策,12个城市出台两轮政策,14个城市出台政策达三轮以上。从调控手段来看,共有31个城市上调首套房首付比例,36个城市上调二套房首付比例,13个城市实行”认房又认贷“,33个城市采取限购措施。一二线城市成为这轮调控的重灾区。
  相比之下,受益于主流城市热度传导、改善性需求释放以及去库存政策引导的三四线城市,开始逐渐升温。
  据国海证券监测,今年一季度,一线、二线、三四线城市新房住宅成交面积同比增速分别为-36.5%、-8%及11.8%,三四线城市景气度明显提升。在土地市场,长三角等地的南通、无锡、嘉兴、镇江、台州、绍兴等三四线城市率先回暖,近期均有大宗交易。
  这种变化影响到房企的预期,并使得企业将目光更多地投向这些城市。
  世联行董事长陈劲松(博客)在业绩会上表示,”经过这轮调控政策,购买力将转向三四线去库存,会带来比较稳定的业务。“他还指出,世联行今年也将深入三四线城市,从而更好地完成销售目标。
  旭辉、金茂、中骏等房企在年报或业绩会上,也均表示出对三四线城市楼市的关注。
  金地在年报中的表述较为委婉,”公司也会重点关注市场容量大、未来发展有潜力的区域和城市;同时,对于市场相对较弱的区域和城市,则更多地选择板块结构性和产品结构性的机会。“
 
  脆弱的繁荣?
  需要指出的是,上述”三四线城市“并非绝对意义上而言。房地产企业往往根据经济发展水平、人口流动趋势、楼市供需形势等因素,将城市进行层级划分。纳入房企关注的”三四线城市“,多位于东部核心城市周边,经济水平相对较发达,房地产市场潜力较大。
  在今年3月28日的业绩会上,中国金茂首席执行官李从瑞就曾表示,”厦门、成都、北京、上海的卫星城市“将会列入金茂的考察视线。
  旭辉在其年报中的表述更为详尽,”临近一线城市受惠其需求外溢的三线城市,依靠产业和人口导入的优势,加上受惠于与相邻大型城市融合的‘都会化’趋势,在2017年的市场调整期是最值得关注的城市板块之一。“
  同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)也认为,早在两三年前,部分三四线城市已经开始着手暂停供地或放缓供地,近日又有地级市明确暂停或放缓供地计划。如果大部分三四线城市借此来调节供求关系,那么未来1-2年,一部分三四线城市将不存在去库存压力,楼市将迎来新一轮上涨机会。
  另据同策咨询的监测,截至2016年底,江苏16个三四线城市商品住宅平均存销比为6.79个月,已无去库存压力。
  张宏伟认为,企业可关注中西部地区库存去化周期小于15个月的三四线城市,区域中心城市周边的三四线城市。对于这些城市而言,可以考虑机会性布局,实施快进快出的策略,短期内为公司规模做贡献。
 
  但广大三四线市场的前景是否真的广阔,仍然存在疑问。
  4月8日和4月11日,位于”长三角“区域的常州、扬州先后出台强化版调控政策,”长三角“区域的限购范围不断扩大。此前,京津冀、珠三角区域,以及山东、安徽、福建等东部省份的部分三四线城市,均遭遇调控重压。越来越多”强三四线城市“加入调控阵营,使得可供选择的投资区域越来越少。
  事实上,相比三四线,房企仍然更加青睐一二线城市。”在一二线城市做一个项目,获得的销售额和盈利规模,相当于在三四线城市做三到五个项目,但付出的成本要小得多。“北京某上市房企负责人向21世纪经济报道记者表示。
  该人士表示,如果市场规模不够大,企业只能操作一到两个项目,无法深耕。这很难形成品牌效应,也无法通过溢价带来利润的提升,这种规模增长”毫无意义“。
  相反,他认为,由于热点城市供地规模较大,且出台调控政策抑制地价,企业可借助政策红利,在这些城市获得拿地机会。
  21世纪经济报道记者查阅年报发现,大部分全国化房企仍然表现出对城镇化前景的看好,以及由此带来的一二线城市机会。在适度向三四线扩围的同时,2017年,一二线城市仍将是大部分企业的业绩重心。
  此外,三四线楼市能否持续升温,也存在一定不确定性。中信建投指出,根据历史经验,一二线城市出现向上的拐点后,三线城市往往表现会滞后;一旦向下的拐点出现,三线城市则往往同步下跌。同时,目前整体流动性依旧宽松,但宽松边际已经开始收窄。这也可能影响三线城市的表现。