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【研究】三四线城市商业地产蓝海还是沼泽

  最近,业内同仁议论最多的是商业地产“泡沫化”,尤其是在国内一、二线城市,供应量过大、城市商业规划不科学已经是不争的事实。与此同时,三、四线城市将是商业地产发展“蓝海”的论调也自然而然地出现了。
  事实上,我们几乎可以在所有的三四线城市、甚至是一些乡镇中看到冠以“XX商业广场”名头的建筑。在互联网上,也可以看到无数人在讨论三、四线城市的机会和优势。
  根据克而瑞研究中心的统计标准,中国有289个地级以上城市,除了4个一线城市、33个二线城市,余下的252个都是三线城市。个人认为,其他的县级市以及个别人口大县应该都可以称为四线城市。
  按这个标准,中国的三、四线城市在商业上可以总结出一些共同的发展特点:
  1.一般只有一个商业中心,而且基本上是老式的百货店或传统的商业步行街;
  2.商业面积供求关系比较容易达到饱和或过剩状态;
  3.消费者对地理位置尤其敏感,距离商业中心仅几十米的项目,商业经营就会面临挑战。项目的运营难度往往高于大城市,所以对商业位置的选择,不能轻易照搬来自大城市的研究结果与理论;
  4.消费者的消费能力与品牌敏感度较低,大部分人仍处于满足日常生活需求和价格敏感的阶段;
  5.租金收入与投资回报不相符。正常的商业投资回报期是10年,三、四线城市由于经济发展水平偏低,租金相比一、二线城市的平均水平会低很多,商业投资回报期一般在15年甚至20年。
  从以上分析可以看出,目前在三、四线城市做商业地产最大的机会,是这些城市确实都存在着商业设施升级换代的需求和空间,竞争也不似一、二线城市那么激烈。但是,在当前的经济发展阶段进入三、四线城市发展商业地产,面临的困难似乎同样现实和清晰。
  首先,三、四线城市的租金水平,甚至是商铺销售的利润空间,都无法与一、二线城市同日而语。尤其是前者,几乎是半送半卖的性质,有的项目甚至到了赔本赚吆喝的地步。
  其次,是商业资源极度匮乏。这些城市除了投资客和小型个体商家外,缺乏有经营能力和市场号召力的品牌商家;而连锁品牌对这些城市的消费能力和消费意愿也心存疑虑,因此招商难的问题在三、四线城市尤其突出。即使是一些全国知名的商业地产开发商,进入三、四线城市时也要付出不菲的装补代价。
  第三是消费能力。我们通过比对发现,同样的品牌在三、四线城市的客单价和坪效基本是一、二线城市的60%左右,这对后期运营和投资回报而言是极大的障碍。
  最后是管理问题。很多事情,只有身临其境才有真切的体会。从表面上看,小城市应该是工资低、人力成本低。实际上,因为当地没有合格的人才供应,大城市的人又不愿去小城市工作,公司反而要以比平均工资更高的待遇才能聘用到愿意在三、四线城市工作的合格管理人员和专业人员。
  由于三、四线城市普遍没有机场,时间成本与管控难度也会大大提高,类似的管理问题还有很多。
  回到文章的主题,三、四线城市对于商业地产到底是蓝海还是沼泽?借用毛主席的思想,在战略上它一定是充满了机会,是一片竞争还没有完全展开的“蓝海”;在战术上它布满了陷阱,稍有不慎就会让你陷入无法自拔的“沼泽”。(宝龙地产副总裁兼商业集团总经理 潘韬)