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【研究】房地产的增值型投资策略

  中国过去三十年城镇化及房地产业的发展都是以开发型为主,即从0到1;而将来,在既定的城市框架下,更多的建设活动将以改造为主,房产使用价值“1”在使用过程中慢慢变成0.5,而改造过程就是将0.5变成1.5。在房地产基金的四种类型(Core,Core plus,Value added,Opportunity)中,经常将增值型投资策略运用于改造过程。
 
  先举两个例子。
  一个例子是北京“尚八”系列文化创意产业园区。公司创始人在1997年即开始将厂房、仓库改造为艺术工作室,后来又陆续参加类似的厂房改造,如798艺术区、751时尚广场等。2007年时租下CBD核心区郎家园路8号的旧厂房,改造为“尚8文化创意产业园”,并注册为品牌商标,成为一些知名艺人所开创意公司的聚焦地。
  由于CBD建设,这个不大的文创园区后来被拆迁了。以此为模板,几年来,陆续开设了艺术8、+86、尚8东区孵化园、尚8设计家广告园、尚8人文产业园、尚8西城区设计园、北京音乐产业园、尚8里文创园、尚8国际广告园等9家类似的园区。其模式都是整体租下已有的旧厂房、破败的旧式办公房和宾馆、位置不佳或集体产权的新建办公楼等,然后重新设计装修,以全新艺术风格进行包装,如艺术气息十足的大堂、开敞现代的办公空间、创意感强烈的小型使用设施、经常举行各种展览的画廊、小型收藏室等。同时,公司将园区作为孵化器,参股一些有发展潜力的新创企业。通过长期运作,园区获得了文创产业界的认可,租金逐渐上涨,同时跟随一些快速增长的创业企业一起成长。
  另外一个案例是着名的铁狮门改造洛克菲勒中心案例。洛克菲勒中心占地22英亩,横跨曼哈顿中城6个街区, 有14栋楼,Art Deco风格,1939年竣工,后于上世纪60年代在旁边新建4栋现代风格的大楼。1989年,日本三菱地所以较高价格购买了全部洛克菲勒中心,经济下行后,公司陷入破产,曾卖出12栋楼以自救。
  1996年,在第三代洛克菲勒后人的帮助下,铁狮门把旧式的14栋楼和附属资产一起购买回来,进行了大规模的改造:对室外区域、中央大厅公共空间进行重装;更新老旧设备设施,用最先进的高速电梯替代原有电梯轿厢,整体安全系统进行了整修,翻新了电气和暖通空调系统;重新设计零售空间;重新开放“洛克之巅”观景台,并常年举办各类重大活动;分阶段实施“绿色行动”,包括窗户升级改造,使用高效、隔热中空玻璃和金属取代了原有窗户,安装大型私有太阳能板场和大型冷却机等。改造之后,吸引了新的租户,提高了租金及出租率,并成为旅游景点,常年游人如织。
  “尚八”的成功虽然与用合理的价格整体租下好地段物业有关,同时也与在北京CBD附近大量成长的文创产业相关。像铁狮门这样的操作模式,在国外成熟的地产市场中早已成为房地产投资常态。国内也已有不少朋友进行类似的投资操作,如高和资本的物业提升并销售,白领公寓的改造并出租等。
  有没有失败的案例呢?还是以铁狮门为例。2006年铁狮门与其长期投资人Blackrock一起以54亿美元收购了Peter Cooper Village,涉及纽约东河区110座建筑的11232套公寓。此外,还成立了四支总额为8.9亿美元的基金,用以后续重新装修、偿付利息和日常运营的支出。其逻辑是通过重新规划社区、物业整改,从而提升价值。但金融危机来临后,出租率迅速下降,导致租金收入下降了25%,仅能覆盖债务和利息支出的一半。
  增值型策略在原理上可归纳如下:投资者取得物业后,改变使用方式或者在软硬件上进行提升,利用各种增值空间赚取利润。其增值机会包括整购与散购的价格差、市场走势上扬的时间差、物业硬件提升的价值差、物业运营和管理方式的溢价、上市公司估值与私有化物业估值的价差、不同产业客户群体的支付价格差等,在运作时一般会同时利用以上几项增值空间。
  增值型策略成功的关键有三点:把握产业大势、资产管理能力和金融操作手段。贯穿三点的核心仍然是目标客户群的需求,市场形势的变化、产业的迁移和跃升,最后都须落实到改造之后得客户群认可。(鼎创投资董事长 白勇)