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【法规】国务院出台新八条

  第三波调控突袭:二套房首付六成,三套房一律停购
  国务院出台新八条 要求各地一季度公布今年房价控制目标 业内人士称新政比预料来的更早更严厉但更具操作性
  国八条
  ■ 各地设今年房价控制目标,一季度向社会公布
  ■ 扩大住房保障制度覆盖面,增加公共租赁住房供应
  ■ 个人购房不足5年转手交易,统一按销售收入全额征税
  ■ 二套房首付不低于60%,贷款利率不低于基准利率1.1倍
  ■ 大力推广“限房价、竞地价”,闲置土地及时收回使用权
  ■ 扩大限购范围,本地二套房家庭和外地一套房家庭将停购
  ■ 落实住房保障和稳定房价约谈问责机制
  ■ “严打”虚假消息散布者
  早报记者 周祺瑾
  第三波调控又紧锣密鼓地向房地产市场袭来,此次调控比许多业内人士所预料的更早、更严厉、更细。
  26日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,宣布共计八条政策措施(简称“国八条”),以求“巩固和扩大调控成果,逐步解决城镇居民住房问题,继续有效遏制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展”。
  最新出炉的政策措施中,最引人注目的有:2011年各城市合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布;对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征住房营业税;对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%;推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭暂停在本行政区域内向其售房,等等。
  相比去年4月份出炉的号称“史上最严厉的楼市调控措施”——《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(俗称“国十条”),有业内人士评论称,没有最严,只有更严。
  各地设房价控制目标
  “国八条”第一条提到,2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。
  对此,中国指数研究院副院长陈晟说,个人认为房价上涨的合理速度应该控制在大于CPI上涨、小于GDP增长。
  华东师范大学房地产系主任华伟表示,这种目标的制定,理论上是可以方便地方政府调控房价,但由于地方政府无法准确把握每年货币的发行量、流动量,以及各类商品价格上涨的幅度,因此要制定新建住房价格控制目标,把握起来困难不小。
  取消差额营业税
  根据“国八条”,按照差额征收营业税的做法被喊停。
  “国八条”提出,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。
  汉宇地产总经理施宏叡表示,原本营业税的征收方式有两种:一种是差价的20%,另一种是房价总额的1%~2%。在一些地区,中介通过帮助客户制定阴阳合同,导致买卖的差价只有区区几万元,大大规避税收。这可以解释,为什么会推出按照销售收入全额征税的做法。
  陈晟则称,这是对近日出台的《房地产经纪管理办法》的一种强化,主要是规范中介行业一些不合规的做法。“但相对于按照房价总额征收营业税,差额征收更能有效堵截投机,只是目前评估机制尚不完善、中介操作失范,取消差额营业税也是一种无奈之举。”
  对“加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度”,施宏叡说,推广二手房评估,这是堵截税收漏洞的关键,因为目前避税的方式主要是通过作假交易价格。此举可以遏制一定的投资和投机,但也意味着购房者交易成本的提升。
  二套房首付提至六成
  此次调控再次强化差别化住房信贷政策。
  “国八条”明确,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。而且,人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。
  对此,施宏叡认为,二套房首付从五成提升至六成,对于普通购房者而言压力不小。嘉华(中国)投资有限公司销售及物业管理总经理谷文胜说,二套房首付比例的上调,对于一些资金实力较强的购房者而言影响并不大。目前供求关系依然十分尖锐,关键是房价上升预期如果得不到改变,购房者仍会涌入楼市。
  “政策的关键是在提醒市场,政府会通过各种手段挤压投资和投机,这种信号的释放对楼市会产生不小的影响。”施宏叡说。
  限购升级:二套以上停购
  “国八条”特别引人关注的一条是:“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。”
  陈晟分析,这是限购令的再次升级,是结合信贷政策对手头充裕的投机客的再一次挤压。之前上海规定只能新购一套住房,而现在则是手中有2套以及以上,就不能再在本区域买房。“相比之前无疑更为严厉。”
  华伟说,限购政策短期内控制需求是有效的,但关键是执行,新颁布的限购令中还有很多漏洞,不能在本行政区域购房,完全可以选择在其他城市购房,一些投资客可以通过注册公司、借用他人名义购房。
  政府显然也意识到了问题所在。
  根据“国八条”,各地要加快建立和完善个人住房信息系统,个人住房信息系统建设如滞后,地方相关负责人将被约谈问责。
  “限房价、竞地价”压地价
  此次调控针对土地市场也推出了一些新的调控手段。其中提到,大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。
  对此,陈晟分析,这意味着未来推普通商品住房用地的出让公告中,还要规定该地块入市的价格。在限房价的基础上,再让各个开发商竞拍。这种方式将大大压缩开发商利润空间。
  中华企业股份有限公司营销总监戴正芳说,这意味着以后竞拍,叫价越高,开发商的利润则越低。