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【动态】“十二五”房地产规划主攻保障房

  经历十几年发展的房地产业,将在“十二五”期间迎来一个新时代。
  “目前正在抓紧制定《”十二五“城镇住房建设规划和中长期建设规划》。”中国房地产业协会副会长朱中一透露,“十二五”期间全国住房建设总量比较大,估计每年商品房建设大概在600万套左右,保障性安居工程在500万套左右。
  对此,被媒体称为“离中南海最近的智库”中国国际经济交流中心将第16期经济每月谈的主题定调为“保障房建设”。中央政策研究室原常务副主任、国经中心常务副理事长郑新立表示,调控房价的手段掌握在地方政府手中,各地房地产价格差别比较大。地方政府增加一些保障性住房的土地供给,保证它的开工率,对稳定房价马上会起到非常有效的作用。他指出,2010年和“十二五”房地产建设的前三年,即2010年至2012年,保障性住房建设将是政府力推的重点工作。
  保障房时代来临
  实际上,从1995年开始的“安居工程”到1998年的经济适用房政策,再到2007年的保障性住房政策,我国的保障性住房虽历经十余年,但仍然发展缓慢。在某种程度上可以说,“十二五”期间必须要将约3000万套保障性住房的欠账还清。
  “去年住建部、发改委、财政部联合下发了《2009-2011年廉租住房保障规划》。今年住建部等六部委联合下发了做好住房保障规划编制的通知,重点内容之一是着力解决低收入家庭住房困难问题。” 住房和城乡建设部政策研究中心主任、中国城乡建设研究所所长陈淮说。
  上述文件要求,力争到2012年末基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题,力争到“十二五”期末,人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。
  另一方面,经过不断摸索,保障性住房的类型细分和实际操作也日益成熟,这为保障性住房建设任务的完成铺平了道路。目前,除了廉租房、经济适用房、限价房等业已成型的品种外,公共租赁住房和各类棚户区改造之后的安置房也在跟进。另外,土地政策的倾斜和多渠道资金的支持也将随之而来。
  “十二五”期间,还将建立健全相应的财税制度,抑制住房过度投资、投机成为一个重要任务。简而言之,房产税或物业税等税种可能会落地,并加以完善。
  保障房六成欠账
  既要让中国楼市调控效果符合老百姓对房价的预期,又要确保不影响经济的平稳运行,完善保障性住房建设显然是不可或缺的部分。
  不过,眼下的事实是,2009年保障性住房只完成三成,有六成欠账,而2010年政府建设保障性住房量还在增多。“保障性住房资金极可能出现青黄不接的局面。” 全国工商联房地产商会会长聂梅生在此间的论坛上坦言。
  “我一直认为在中国房地产市场上,商品房这块是过度发展了,但是保障性住房这十年中是缺位的,而且缺位的不少。” 聂梅生称:“十二五期间应该尽早释放这样一些改革的信号。”
  尽管在“十一”长假中国政府再度明确提出遏制部分城市房价上涨过快,其后深圳和上海均在国庆假期间出台了“限购令”。不过黄金周期间,上海虽然观望情绪浓重,但深圳则仍交易火爆。
  尽管中国推进商品房改革已有数十年,由于地方政府在保障房建设方面的缺位,使得无论穷人、富人都挤进买房的行列。
  不过,为确保保障性住房建设所需资金和土地,中国商报记者获悉,全国工商联房地产商会正在牵头制定方案,组建由大型房地产开发商出面形成的基金,专项用于建设公租房。聂梅生在此间论坛上透露,上述方案已经初步形成,将上报全国工商联,通过工商联与主管部门沟通。
  此间的保障房论坛上,与会专家们表示,建设保障房,除中央政府的资金外,更需要地方政府的配套资金,除房产税试点应尽快出台外,拓宽现在的融资渠道,并从财政税收以及金融制度上进行合理安排缺一不可。
  面对资金难题,当日参会的全国人大财经委副主任委员贺铿建议,政府应该建立稳定的财源,将地方的土地出让金全部收缴中央,各地都应该开征房产税,将土地出让金和房产税中的相当一部分,用来根据财力尽可能地多建廉租房。
  但中国国际经济交流中心研究部博士黄志龙指出,这意味着中央财政在一套保障性住房上投入1.2万元,地方政府则要配套剩余大部分资金,这是保障性住房建设不力的根源。目前中央和地方的财政收入基本上是1:1,如果再将纳入地方财政的土地出让金收缴中央,地方政府将更加没有积极性。
  观 点
  未来五年房地产地位仍无法取代
  十七届五中全会最重要的议题是对“十二五”计划的审议。对于房地产行业而言,建立长效调控机制与保障性住房建设,无疑是核心主题。
  诚然,住宅产业投资化,可能将是下一个五年之中的长效调控方针,调控不会像以往一样,时进时退,造成房价的大幅度波动。但是否就此说明,房地产已成夕阳产业,难觅机遇?这显然是两个概念的问题。
  调控无疑对房地产行业发展方向产生影响,但并未改变房地产根本制度的短期调控政策,对行业影响的后果还难以意料。更重要的是,如今中国没有任何一个行业能够取代房地产在国民经济中的地位。
  人们往往偏重于强调房价上涨对金融和社会稳定的威胁,却忽视房地产市场化是推动中国经济近十余年快速发展的主要引擎,以及保证货币与消费平衡,未出现恶性通胀的主要因素。
  没有任何一个行业能够吸纳如此大量的资金,并保持一种高效快速的成长。
  同样的,人们也容易忽视,正是城市土地市场化,盘活并创造了大量资本。而中国经济若在未来五年保持这一发展速度,则需要新的引擎——而这一引擎仍旧只能是土地,只不过,这次是还未能市场化的农村土地。
  只有农村土地市场化,才能令仍占中国人口主要组成部分的农民拥有财富,并创造更多的城市化条件。而新增加的社会资产则能够重新平衡严重超发的货币。
  农村土地流转将为房地产未来五年发展提供新的动力,当然,这项改革一旦快速推进,也会令目前以一线城市为核心的房地产行业,发生重大的结构性调整。
  尽管很多人不愿承认,但事实是,房地产的确仍旧是、而且以后相当长时间将是影响国民经济命脉的行业。