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【市场】二三线城市限购可自行调节

  长江商报报道:自3月份起,杭州新盘跳水、青岛女地产商失联、百强房企光耀面临破产、绿城宋卫平让出个人股份等坏消息纷至沓来,楼市寒意袭人。
  中国老百姓已经习惯了楼市每隔两三年的阶段性萎靡、继而又报复性增长的节奏。但这一次不同,普通民众更关心的是,楼市再次由热转冷之际,在央行的喊话之下,“限贷”已经发生了变化,而类似上届政府的行政调控手段“限购”,会不会借机退出?
  日前,住建部多位人士确认,除北上广深之外,其它城市的限购政策可以自行调节,尤其是库存过大的地方,但不会明确发文。近期北上广深市场也有剧烈调整,他们正在观察研究,但发文确认限购放开的可能性不大。
 
  ■据南方周末
  探因
  信贷紧缩是“罪魁祸首”?
  目前楼市萎靡的原因,任志强在微博中将罪魁祸首归在“个贷收紧”上。除了缓批,贷款利率上浮影响更大,因为直接关系到购房成本。
  关口之上,央行于2014年5月12日召集商业银行开了个座谈会,强调“合理确定首套房贷款利率水平,及时审批和发放”。
  这个楼市冰封时刻召开的座谈会,被外界解读为“微救市”的信号。截至目前,央行尚未正式发文,这也与以往不同:过去十年,关于楼市调控的文件足足下发了179份;而过去一年中,一份都没有,调整完全生发于市场。
  华夏银行副行长黄金老认为,这决定了“本轮楼市向下调整的真实性”。
  除了任志强认定的信贷紧缩,阳光100置业总经理范小冲认为,也是因为“去年透支了太多,今年回调也很正常”。
  “中国经济正在从高速向中速换挡,房地产跟着换挡是正常的,但在经济结构尚未有根本性调整之际,降速超过经济总体,还是会产生不良影响。”全联房地产商会会长聂梅生认为。
 
  现状
  多地试探放松限购
  本届政府对待楼市调控的态度,2014年3月公布的《政府工作报告》已有体现,就是“分类调控”。
  住建部副部长仇保兴之后的一次内部发言做了进一步阐释:“能局部调的,就不要整体调,调节的手段对整体影响越小越好。能够用经济手段调的,就不要用行政手段调,行政手段越少越好。能够由城市政府调的,就不要由中央政府代替。”
  这无疑是将限购放松与否的权力交给了地方政府,剩下的问题只是什么时候退出,以什么样的方式和幅度退出。
  地方政府开始不断做出试探,2014年4月以来,南宁、郑州、铜陵、无锡等地纷纷出台政策,包括放松购房资格限制、支持公积金贷款、增加财政补贴等。值得玩味的是,与过去两年一有地方试探就被叫停不同,这一次中央在一定程度上给予了默认。
  住建部一位相关司局的人士向记者确认,自年初以来,部里的定调就是“除北上广深之外,其它城市的限购政策可以自行调节,尤其是库存过大的地方。但不会明确发文。”
 
  未来
  楼市不会再次暴涨
  如若限购退出,楼市会不会再次暴涨?聂梅生沉吟半晌说,“不见得,此一时彼一时。顶多能托个底,不让楼市悬崖式下跌。”
  高策地产董事长陶红兵也认为,放松限购对预期的影响要大于实质影响,因为在户籍并不严苛的二三线城市,限购目前的实际意义已不大。
  过去六年间,楼市涨跌事实上越来越受制于信贷松紧。信贷收紧年份房价一路走低,信贷宽松年份房价则高涨。
  信贷会再次大放水吗?巴克莱银行首席中国经济学家常健认为不会,处在高收益货币市场基金的竞争中,银行在2013下半年的融资成本已经上升。他们并不倾向于提供较低的抵押贷款利率,除非他们得到更多来自中国人民银行的“需求”,而不仅仅是“指引”。
  退出限购后,聂梅生提出,可以通过限制第三套房的贷款、提高房产税来遏制投资冲动。“既然市场已经自行作出了调整,为什么不能让过去房价上涨时制定的政策退出历史舞台,不再通过行政手段调控楼市,使用更市场化的信贷和税收政策?”
 
  本地
  若“限购限贷”松绑武汉楼市销量或增30%
  昨日,武汉市多家开发商营销总监均表示,若消息属实,这将是房地产复苏的信号,武汉市整个房地产销量或增加30%。
  “但我个人认为,短期内在一线城市放宽‘限购限贷’的政策可能性不大,消息源有待确认。”一位不愿透露姓名的房地产营销总监认为,国家主基调还是在调控房价,稳定市场,“况且,武汉市房地产整体情况不算特别糟糕,还未到政府出手救市。”
  有业内人士分析认为,即便政策放宽,房价短期内理论上是不会上涨的。此外,开发商在预售、销售以及后期报预销售许可证时,房地局都会进行核价,房价涨幅不超过千分之五。
  业内人士透露,现有楼盘价格上涨可能性较小,后期新开楼盘或有小幅上涨。
  汉阳一家房地产公司营销总监透露,若松绑“限购限贷”,房地产会迎来一段资金断裂的修复时期,对整个行业而言,也是有益的。
  土地市场的低迷反映出开发商资金紧张和预期的悲观,我们预计二季度、三季度将会有更多城市、更多开发商降价跑量。——中原地产研究部
  楼市拐点并未到来,差别会在城市间更加明显。今年的投资、销售、价格增幅都会与去年相比大大下降。但总体应是稳定的,或仍是略有增长的。——任志强