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公摊面积要取消了?住建部:住宅按套内面积交易

     2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。一份《住宅项目规范(征求意见稿)》中的内容值得关注,其中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”
  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为此次新政发挥了房住不炒的导向,保护了购房者权益。
  这次的新政是住建部对于整个住房面积的定义有了很大转变。房屋交易按照套内面积计算,实际跟去年关于公摊面积的争议、房屋计费标准这些内容有很大关系。这一次明确套内面积计算使得很多老百姓、公众顾虑减少。
  在过去确实存在按照套内面积和公摊面积加总交易,这时候就出现比较多新闻诸如:买100平米,实际使用面积只有70平米,造成很多维权,另外,计算公摊面积还造成其他费用,这些费用也是业主所争议的,这些公摊面积包括楼梯、电梯、公共停车位、绿化带等面积。
  这一次的政策很明确是用套内面积计算。在以前只用重庆实施了这个政策。全国统一按照套内面积交易,也是发挥了房住不炒的导向。因为从购房者角度讲,公摊面积只是一个附属设施,主要是参考具体的居住面积。
  在买房时没有太多顾虑,就能按按套内面积购房,如果套内面积比较小,就不用考虑所谓公摊面积大不划算而放弃购房。未来开发商也会考虑到如何作大套内面积,也就会防范一些通过公摊面积来做一些虚假文章的开发商。
  这一次住建部住宅建筑规范规定,是一个很大的变革,对居住是有积极意义的,另外这样一个变革后续会使得一些房地产税,跟房屋制度挂钩的交易发生一些变革,具有较好的意义,对财政税收相应计税标准有积极意义,有保护购房者权益的导向。
  中原地产首席分析师张大伟却认为是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响。主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。
  需要注意的是,公摊面积并不是越小越好,不计入面积价格,意味着开发商同样可以提高套内单价,另外如果开发商过度挤压公摊,会导致社区品质下调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。
  目前只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远。从政策内容看,包括了住宅、商业、工程建设等方方面面,包括全装修交付等等政策,这些政策起码5年内落地可能性非常小。
  套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。从套内计算价格看,全国已经有重庆等个别城市落地,的确更有利于购房者,对于开发商而言减少了灰色利益。
  而羊毛出在羊身上,如果出台套内计价模式,需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。从未来趋势看,国内有很多独有、少有的房地产交易现象,比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理,这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。
  另外,本次文件中还要求要求新建住宅要全装修交付。
  《住宅规范》提出,城镇新建住宅全装修交付,即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位,厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕,达到基本使用标准。
  同时,住宅交付时应当具备接通水、电、燃气、暖气等条件,配套设施具备交付使用条件,安全防护设施验收合格。
  《住宅规范》对房屋验收交付给出了详细的标准。如对放水工程要求,防水墙、地面无渗漏、无积水;抹灰顶面的要求则是,粘结牢固,无空鼓,表面平整、洁净,无裂缝,无爆灰等等。