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【市场】二三线城市“商改住” 为商业地产解困

  随着今年6月国务院办公厅印发了关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见中的第12条:“允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水用电用气价格应当按照居民标准执行。”如今,不少城市的商业地产开始“商改住”政策的调整。
  据了解,去年6月,福建就出台政策规定,过去规划为商办用地的土地,现在只要满足一定条件,就可以改为住宅用地。今年9月,昆明国土资源局站发布的《昆明市:综合施策做好土地供应》一文也明确了已建成的商用房可改用为租赁用房,土地容积率和使用年限不变,土地用途变为居住用地。据了解,近年昆明商业正面临着“体量过剩”的局面。截至2016年,昆明商业总体量达1972万平方米,人均商业面积近3平方米。2015年~2016年上半年有16个项目拟开业,总体量超过300万平方米。截至2017年,根据昆明市的规划将建成100个城市综合体。目前昆明已有5个商业项目近26万平方米面积完成了商改住比例的重新调整,同时,调整的类型分为商住混合用地、商业用地整体变更为居住用地、直接缩减商业用地面积。
  而商业库存较高的四川省也推出了“商改住”新政策。按照四川的新政,已全部缴清土地出让金的待开发商业用地,可根据土地使用权人申请,在符合规划和有关规定条件下,经审批转型为商品住宅用地,重新核定出让价款;已建在建的商业用房在不改变其他规划条件的前提下,经法定程序批准并向社会公示无异议后,可改变建筑使用功能,用于教育培训、幼儿园、康养、文化、旅游等经营性、公益性用途。
  去年以来,我国百货业态出现集中关店潮,百盛、天虹、王府井、万达等知名百货公司关闭部分门店。来自中华全国商业信息中心数据显示,2016年上半年全国50家重点大型零售企业零售额同比累计下降3.1%,相比去年同期回落了4.2%。一些二三线城市商业、办公用房可售周期更是高达50个月左右,也因为此,福建、四川、昆明等地才相继出台了“商改住”政策。业界普遍认为,此举将快速推进商业地产的去库存。