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【资讯】上市房企融资渠道收窄 基金集体逃离地产股

  随着监管层的连续出手,地产行业或将迎来重要“变盘点”。
  近期,沪深交易所先后发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》,在采用“基础范围+综合指标评价”分类监管的同时,还规定房企应合理确定募集资金规模、明确资金用途及存续期披露安排,通过公司债募集的资金不得用于购置土地。
  “房企融资主要包括通过银行、股权和债券等渠道的直接融资,以及通过基金、信托发行产品所获得的间接融资”,西南某大型房企相关负责人介绍称,目前来看,除了直接融资有所收紧外,对间接融资的监管也明显增强。
  据wind数据统计,截至10月31日,今年公司债发行额为24869.71亿元。其中,房企公司债发行额为7877.24亿元,而去年同期的发行额则为2956.18亿元。
  不难看出,今年房企的债券融资规模大幅攀升,而随着对房企融资的监管力度增强,未来其融资能力是否会受到较大冲击?
  “不是不让房企发债,而是加强对募集资金使用环节的监督。相比之下,近期一系列政策的重点是为了防止资金流入到土地市场,而房企普遍存在抵押土地再贷款的情况,所以本质上是降低房企杠杆”,克而瑞研究中心分析师房玲告诉记者。
  融资渠道受压
  实际上,近期沪深交易所加强公司债监管,更像是对前期房地产调控政策的延续。
  今年国庆期间,苏州、郑州等20多个主要城市先后发布房地产限贷限购等调控政策。随后,银监部门亦加强了银行资金进入地产领域的监管力度。
  “至少从对外披露的情况来看,公司债占房企融资比重加大,在加强对公司债监管后,少数公司可能面临断血风险”,前述房企人士表示,不过大型房企融资渠道丰富,剔除公司债的渠道外,还可以通过间接融资持续获得资金。
  他指出,目前监管层对房企融资属于“一事一议”,符合标准的房企融资影响有限,只是速度可能会有所降低,“马太效应下,好的会越来越好,差的会越来越差。”
  此外,大型房企与建筑单位的合作方式也更为灵活,如事先不预付工程款,直到工程完工后,一次性支付工程款和资金利息。通过这种方式,建筑单位不仅获得了订单,同时资金利息也要高于建筑利润,而对于房企来说,则相当于获得了建筑单位的“变相融资”。
  需要指出的是,由于今年公司债规模迅速增加,目前房企负债总额相应出现大幅上升。
  据统计,截至三季度,按照申万划分的126家房地产开发企业,合计负债4.54万亿元,较去年同期增长23.8%。
  “从各家房企提出的控制目标来看,负债率维持在60%至70%相对比较合理,但是一些融资能力较强的房企往往会超出这一区间”,房玲告诉记者。
  数据显示,截至9月底,作为样本的126家房企中,有34家公司负债率超过80%。其中,万科A(000002.SZ)、绿地控股(600606.SH)和华夏幸福(600340.SH)负债率为81.01%、88.79%和84.98%,环比出现小幅增长。
  “短期来看,可以比较一年内到期债务与公司现金,来衡量房企的偿还能力,长期则要看企业融资能力的强弱”,房玲指出。
  若从上述角度来看,目前大型房企偿债风险总体可控。如保利地产(600048.SH)一年内到期的长期债务为110.8亿元,而公司期末现金及现金等价余额则高达490亿元。
  相比之下,部分中型房企资金压力更加明显。
  据统计,云南城投(600239.SH)、嘉凯城(000918.SZ)和中航地产(000043.SZ)等11家房企,现金余额不足以覆盖一年期债务,部分公司差额更是接近百亿。
  不过,这类公司也在谋求自救,如嘉凯城已迎来恒大地产入主,而中航地产则选择了向保利地产出售房产业务。
  基金持股创新低
  “未来地产行业的趋势,将会以兼并重组为主,行业集中度会越来越高”,成都一位私募投资总监评价道,不过考虑到近期国内对地产的调控力度来看,监管层亦不愿看到房价出现过快上涨,“三季度做完这波行情后,至少现阶段不会再碰地产股了”。
  上述私募人士的观点不无道理,随着三季度楼市的火爆与地产股的崛起,买方机构亦开始选择套现离场。
  据统计,今年二季度,基金持有123只地产股,合计持股数量46.83亿股。到今年三季度时,基金持有的地产股已下降至92只,合计持股数量相应下降至25.1亿股。
  21世纪经济报道记者对比数据发现,2009年中报、2012年中报时,基金持有的地产股创下历史新高,分别达到129.6亿股和141.6亿股。
  需要指出的是,2009年、2012年国内楼市均曾出现集体反弹,彼时基金经理亦成功捕获了楼市上涨机会。而其持股数量的变化,一定程度也代表了未来地产行业的走势。
  不过从目前基金持有的地产股总数来看,已然下降至历史低位,远远低于2007年至2014年的仓位水平。
  “虽然目前市场都在看国家队的行动,公募基金很难起到主导作用,但是考虑到其往往跟随国家队操作,同时对行业变动把握较为敏感,本身又具备一部分追涨杀跌的特点,所以其持股变动情况仍具备一定参考意义”,前述私募人士表示。
  具体到公司来看,大型房企均遭到了不同程度的减持,而部分小型房企则被基金选择了清仓。
  以股权争夺的焦点万科A为例,基金三季度减持1.68亿股,券商小幅减持3548万股。此外,保利地产(600048.SH)、华侨城A(000069.SZ)和招商蛇口(001979.SZ)等大型房企均遭到了较大幅度减持。
  此外,天房发展(600322.SH)、浙江广厦(600052.SH)、天津松江(600225.SH)等30只地产股被基金清仓处理。
  以天房发展为例,今年二季度时有14家基金合计持有公司2347万股,到三季度时上述基金已全部撤离。